Par Jacob Tanguay
Plusieurs facteurs peuvent mener un logement à devenir impropre à l’habitation, ou encore, insalubre. La loi distingue ces deux concepts, et attribue divers mécanismes et obligations tant au locateur qu’au locataire quant à la salubrité et l’habitabilité d’un logement.
Le Code civil du Québec (la « Loi ») définit le logement impropre à l’habitation comme étant celui « dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public ». L’inhabitabilité se rapporte donc particulièrement à la santé et la sécurité du locataire, et peut découler de diverses circonstances. Un logement qui n’est pas en bon état de toutes réparations ne sera pas nécessairement un logement inhabitable, et vice versa.
La présence considérable d’insectes ou de vermines, d’une infiltration d’eau, d’une entrée périlleuse ou encore d’un système de chauffage insuffisant sont des exemples de situations ayant déjà mené un tribunal à conclure à l’inhabitabilité d’un logement.
Quant à la salubrité, la Loi se contente de référer à un « bon état de propreté ». Par propreté, on n’entend pas un simple désordre. On pense plutôt à un état pouvant occasionner des dommages au logement, ou avoir une incidence sur son habitabilité.
Obligations du locateur
Le locateur doit, dès le départ, délivrer un logement en bon état d’habitabilité, et maintenir cet état d’habitabilité tout au long du bail.
Le locateur, qui insérerait une stipulation au bail indiquant que le locataire reconnait l’état du logement comme étant habitable, ne pourrait s’en prévaloir. Une telle clause est sans effet.
Le locateur doit également délivrer le logement en bon état de propreté, mais le maintien de cet état incombe ensuite au locataire. La Loi prévoit toutefois que lorsqu’il réalise des travaux dans le logement, le locateur doit remettre ce dernier en bon état de propreté.
Obligations du locataire
Tel que mentionné, le locataire a l’obligation de maintenir le logement propre durant le bail. En outre, il ne doit pas y avoir un trop grand nombre d’occupants dans le logement qui empêcherait chacun de vivre dans des conditions normales de confort et d’hygiène.
Le locataire ne peut non plus détenir ou utiliser dans le logement une substance qui risque de provoquer un incendie ou une explosion, sans l’autorisation du locateur.
Certains mécanismes de protection
Entre autres, le locataire peut abandonner son logement s’il devient impropre à l’habitation en cours de bail. Il sera dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est inhabitable, si cet état ne résulte pas de sa faute.
Le locataire devra s’être assuré d’aviser le locateur de l’état du logement, avant l’abandon ou dans les 10 jours qui suivent.
Toutefois, si un tribunal déterminait ensuite que le logement n’était pas impropre à l’habitation et que le locataire n’était pas justifié de l’abandonner, le locataire pourrait être tenu de compenser le locateur pour sa perte, s’il en est.
En bref, le locateur et le locataire ont chacun des obligations en lien avec l’habitabilité et la propreté du logement. En cas de manquement, différents mécanismes de protection s’offrent à eux, et un juriste saura identifier les meilleures options, selon les circonstances.
Source : Jurigo
