Par Laurent Laforce-Tarabay
Pour plusieurs d’entre nous, l’université est la dernière étape avant que s’échouent sur nos vies des vagues de responsabilités en ressac. Nous quitterons, notamment, les appartements de Sherbrooke pour s’installer dans un immeuble dont nous serons peut-être propriétaire. Sans doute, est-il à propos de se renseigner quant aux éventuels tracas que peuvent occasionner l’achat d’une maison. Par exemple, on entend souvent parler de vices cachés et on comprend tous qu’il est bien malencontreux d’en découvrir dans sa nouvelle maison. Dans les faits, qu’en est-il?
La notion de vice caché découle de l’obligation du vendeur de fournir un bien d’une qualité suffisante pour que l’acheteur puisse en faire un usage normal et convenable. Par conséquent, pour qu’une imperfection soit considérée comme un vice sur un immeuble, elle doit en diminuer la qualité à un point où le défaut empêche le propriétaire de jouir entièrement de son immeuble. Le vice sera jugé suffisamment important si l’acheteur n’aurait pas acheté le bien au même prix s’il avait eu connaissance du défaut. Le vice pertinent doit être caché (ou ne pas être apparent), être inconnu de l’acheteur et être existant au moment de la vente. Est apparent le vice susceptible d’être remarqué à l’occasion d’un examen visuel raisonnable. Un terrain pollué, de la moisissure dans les murs et une piscine dysfonctionnelle sont tous des exemples de vices cachés. En effet, la garantie de qualité s’étend à tout ce qui est rattaché au terrain, incluant la piscine, le garage, le cabanon, etc. Puisque le vice caché doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente, le vendeur peut s’exonérer de sa responsabilité en avertissant le potentiel propriétaire. Par contre, l’ignorance du vendeur ne lui sera d’aucune aide : il demeure en principe responsable du vice caché même s’il en ignorait l’existence.
Lorsque l’acheteur découvre un vice caché dans sa nouvelle maison, il est de la plus haute importance pour lui d’en aviser par écrit le vendeur rapidement, afin que ce dernier puisse faire les constatations et les réparations qui s’imposent. Le nouveau propriétaire est protégé par la garantie de qualité prévue dans notre droit civil et il lui sera possible d’obtenir une réparation qui peut prendre plusieurs formes. D’abord, le prix de l’immeuble pourrait être réduit. Aussi, il serait possible de résoudre le contrat de vente, rendant ainsi l’immeuble au vendeur et obtenir un remboursement complet. Il serait également possible de se faire accorder une indemnité pour les sommes relatives aux rénovations qui ont été faites ou qui seront nécessaires dans le but de réparer le vice.
En guise de conclusion, permettez-moi l’usage d’un proverbe populaire : mieux vaut prévenir que guérir. Un vice qui aurait pu être découvert par un acheteur prudent et diligent ne sera pas couvert par la garantie de qualité. Par conséquent, en plus de faire un examen minutieux de la maison par soi-même, il est souvent plus prudent de retenir les services d’un inspecteur. Certes, avoir recours à un inspecteur ou à un expert n’est pas exigé par la loi en principe, mais cela pourrait témoigner de la prudence et de la diligence de l’acheteur, ce qui peut être déterminant dans le cadre d’un recours en vice caché.
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