Par Émeric Bélanger
Depuis maintenant quelques années, le coût du loyer au Québec connait une forte hausse qui ne semble pas avoir de fin. L’accessibilité au logement est un défi de plus en plus grand pour les ménages. Plusieurs subissent les conséquences de la hausse du loyer sans même comprendre les raisons de celle-ci. Deux principaux facteurs expliquent la hausse du loyer au Québec : la hausse des coûts pour les propriétaires et le faible taux d’inoccupation.
La hausse des coûts
Plusieurs facteurs économiques sont en cause : la forte inflation des dernières années a fait augmenter les taxes sur la propriété, ainsi que les coûts de construction et d’entretien. Le tout combiné à un taux d’intérêt élevé fait augmenter les coûts du propriétaire ayant des dettes liées à un immeuble. De surcroît, l’effet du taux d’intérêt élevé décourage les locataires à se faire construire une maison ou bien à quitter le marché locatif, ce qui a pour conséquence de saturer le marché locatif.
Pour ces mêmes raisons, la règlementation de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) permet aux propriétaires de hausser les loyers des logements déjà occupés d’un pourcentage significatif pour couvrir cette augmentation. Puisque cette règlementation ne s’applique pas au loyer d’un nouvel occupant, les propriétaires ont l’opportunité d’augmenter de manière plus importante le loyer d’un nouvel occupant. Sans cette règlementation de la SCHL, on observerait une hausse des coûts supérieurs à 8 % sur le marché locatif.
Les logements avec changement de locataires affichent une augmentation de loyer beaucoup plus élevée que les logements sans changement de locataires, soit respectivement des variations de 13,2 % et de 3,6 %. Par conséquent, cette différence de prix réduit de manière plus importante l’incitatif à accéder à une nouvelle propriété ou un nouveau logement.
Le taux d’inoccupation
Au cours des trois dernières années, le taux d’inoccupation du Grand Montréal a diminué de moitié, soit pour passer d’environ 3 % à 1,5 %. L’offre de logement n’est donc pas en mesure de pallier la forte croissance de la demande, engendrée par la migration et l’emploi.
Afin de soutenir le vieillissement de la population sur le marché de l’emploi, le Québec doit miser fortement sur l’immigration. On observe donc un solde migratoire qui a plus que doublé au Québec entre 2022 et 2023. Une grande partie de cette migration se tourne vers le marché locatif, souvent en raison du manque de fonds pour acheter ou du statut de résident non permanent. Avec une forte croissance du solde migratoire, un nombre décroissant de mise en chantier et un taux d’inoccupation aussi bas que 1,5 %, on comprend vite que le marché locatif est à saturation.
Cette pression sur le marché locatif crée un bris dans le cycle de l’habitation, qui à son tour rend l’accès à la propriété et au logement très difficile pour les jeunes.
Selon la SCHL, seulement 1 % des logements se louant moins de 1 075 $ étaient vacants en octobre 2023. Il est donc compréhensible que l’accessibilité aux logements pour les ménages à faible revenu soit un défi considérable… C’est la guerre pour les logements à bas prix.
Source: Gwenael Piaser Flickr
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