Mer. Juil 17th, 2024

Par Amine Aqallal 

Les élans de la vie et la dynamique des activités humaines peuvent amener un locataire qui choisit de quitter son logement à en sous-louer la totalité, une partie, ou à céder son bail. Pourtant la prérogative de tout locataire, la cession de bail est souvent accueillie avec froideur par le propriétaire alors confronté à au moins deux difficultés. D’une part, il ne peut réclamer du nouvel occupant une augmentation de loyer si le locataire cédant choisit de céder le bail. D’autre part, il assume la responsabilité d’effectuer une enquête sur la solvabilité et le comportement du cessionnaire candidat (le remplaçant du locataire). Bien que la loi permette au propriétaire de refuser la cession, ce droit de refus favorise le locataire cédant. En effet, le propriétaire ne peut s’opposer à la cession sans fournir un motif sérieux. 

Il convient de dissiper toute confusion éventuelle à l’égard des deux opérations juridiques distinctes que sont la sous-location d’un logement et la cession d’un bail. La sous-location permet au locataire de revêtir le rôle de locateur à l’égard du sous-locataire. À l’exception notable du droit au maintien dans les lieux (le sous-locataire ne pourra pas prétendre à un droit à la reconduction automatique), la plupart des caractéristiques de la sous-location s’apparentent à celles d’un bail traditionnel. Quant à la cession, en transférant les droits et obligations du cédant à un tiers (le cessionnaire candidat), elle rompt tout lien juridique entre le propriétaire et le locataire cédant. Si le cessionnaire faisait défaut à ses obligations (par exemple, défaut de paiement), le propriétaire n’aurait aucun recours contre le locataire cédant. Dès lors, on imagine aisément l’affrontement de volontés contraires : le cédant, désireux de partir l’esprit libre et d’échapper à tout recours éventuel contre son remplaçant, voudra imposer la cession, tandis que le propriétaire, soucieux d’étendre son éventail de défendeurs en cas de recours, préférera s’y soustraire. 

L’avis de cession 

L’avis de cession amorce la procédure de cession de bail. L’article 1870 du Code civil du Québec énonce la démarche à suivre pour le cédant : « […] Il est alors tenu d’aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d’obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession ». Lorsqu’il opte pour la cession de bail, le locataire cédant envoie un avis écrit au propriétaire et celui-ci peut accepter ou refuser la cession. Lorsqu’il refuse, le locateur est tenu d’indiquer au locataire, dans les quinze (15) jours de la réception de l’avis de cession, les motifs de son refus, énoncés dans un avis de refus. Le propriétaire qui refuse la cession sans motif sérieux ou celui qui reste silencieux à la suite de l’envoi d’un avis de cession est présumé consentir à la cession. 

Les refus de céder injustifiés 

Voici une liste non exhaustive des refus de céder considérés injustifiés par les tribunaux : (i) l’emménagement du cessionnaire dans le logement avant l’expiration du délai de 15 jours octroyé au propriétaire pour répondre à l’avis de cession du locataire cédant; (ii) l’ajout de nouvelles conditions (par exemple, une restriction relativement aux animaux) au bail au moment de la cession; (iii) le refus pur et simple qui ne s’accompagne d’aucun motif précis; (iv) le retard de paiement du loyer du locataire cédant; (v) le souhait émis par le propriétaire de reprendre le logement en vue d’y habiter; (vi) l’usage de manœuvres visant à décourager, voire à dissuader, des candidats intéressés par le logement, en les induisant en erreur de sorte à les amener, par exemple, à croire qu’il est question d’une sous-location plutôt que d’une cession; (vii) l’exigence de renseignements autres que ceux normalement exigibles à n’importe quel candidat locataire, puisque c’est la capacité de payer et de se conformer aux obligations du bail du cessionnaire proposé qui doit aiguiller l’enquête du propriétaire; (viii) le fait que de jeunes gens, sans la présence d’adultes, soient amenés à occuper les lieux; (ix) tout refus fondé sur un motif de discrimination énoncé dans la Charte canadienne des droits et libertés ou la Charte des droits et libertés de la personne; (x) le prétexte du propriétaire voulant que le cédant n’ait pas établi la solvabilité du cessionnaire proposé, car il revient au propriétaire d’effectuer les vérifications d’usage visant à évaluer la capacité de payer le loyer. 

En somme… 

Le propriétaire ne pourra faire échec à la cession du bail s’il ne dispose pas d’un motif sérieux pour s’y opposer. En cas de refus intempestif, il est possible que le tribunal, selon le cas, rejette la demande d’expulsion du cessionnaire, ou résilie le bail en faveur du locataire cédant. 

Le refus de céder doit se fonder non pas sur le comportement du cédant, mais sur celui du cessionnaire. La solvabilité du cessionnaire candidat doit être le critère d’évaluation principal sur lequel se fonde la demande de cession. À son tour, le cessionnaire candidat doit, en fournissant son adresse actuelle, laisser la possibilité au propriétaire de se renseigner sur sa conduite passée. Celle-ci doit pouvoir donner des garanties suffisantes venant attester du fait qu’il se conformera aux obligations résultant du bail. 


Crédit photo @ Amine Aqallal

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