Par Émile Rocheleau
Depuis plusieurs mois, le marché immobilier connaît une surchauffe partout au Québec. Lors de l’achat d’unités locatives, les nouveaux propriétaires « flippent » de plus en plus leurs nouveaux achats afin de rentabiliser leurs investissements. Ils ont donc souvent recours à l’éviction de locataires afin de rénover leurs nouveaux logements. Il est important de connaître les droits que possèdent les locataires en de telles circonstances.
Éviction illégale versus légale
Bien que le mot « rénoviction » n’est pas un terme juridiquement reconnu, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) la définit comme étant un « processus selon lequel un propriétaire évince illégalement un locataire de son immeuble sous prétexte qu’il souhaite faire des rénovations ». Évincer un locataire afin de rénover le logement n’est pas automatiquement permis, puisqu’en vertu de l’article 1936 du Code civil du Québec (C.c.Q), le locataire jouit d’un droit personnel au maintien dans les lieux.
Il est primordial de savoir qu’un propriétaire, selon l’article 1959 du C.c.Q., peut évincer un locataire en raison de modifications des lieux loués dans trois situations : (1) s’il veut subdiviser le logement en plus petites unités (par exemple, diviser un 6 ½ en 2 unités 3 ½), (2) agrandir le logement ou (3) changer son affectation (par exemple, transformer un immeuble résidentiel en immeuble commercial).
Si le locateur veut se prévaloir de son droit d’éviction, il doit donner un avis d’éviction au locataire, et ce, même si le bail est de durée indéterminée. Pour les baux à durée fixe de 6 mois et plus, l’avis doit être reçu au moins 6 mois avant la fin du bail, comme établi à l’article 1960 du C.c.Q.
Que faire en cas de réception d’un avis d’éviction?
Lorsque l’on reçoit un tel avis, il faut y répondre dans le mois suivant la réception. Si on n’y donne pas suite, on est présumé avoir accepté de quitter le logement, en vertu de l’article 1966 al. 1 du C.c.Q. Il est impératif de répondre à son propriétaire et de s’adresser au tribunal administratif du logement à l’intérieur du délai d’un mois si le locataire souhaite demeurer dans son logement.
S’il y a une audition devant le tribunal, il incombera au locateur de démontrer que l’éviction qu’il tente d’obtenir est légale et qu’il ne s’agit pas d’un subterfuge pour se débarrasser du locataire, tel que prévu à l’article 1966 al. 2 du C.c.Q.
Bien qu’il y ait une possibilité d’être évincé de son logement, la loi prévoit qu’une indemnité est payable aux locataires dans cette situation. En cas d’éviction légale, l’article 1965 al. 1 du C.c.Q. indique que le locateur est tenu d’indemniser le locataire pour l’équivalent de trois mois de loyer ainsi que des frais de déménagement raisonnables. Le locataire peut réclamer des dommages-intérêts additionnels à cette indemnité s’il y a lieu d’en réclamer. Dans l’éventualité où un locateur aurait réussi à évincer son locataire illégalement et de mauvaise foi, ce dernier pourrait aussi obtenir des dommages-intérêts punitifs supplémentaires en plus des dommages compensatoires habituels en vertu de l’article 1968 du C.c.Q.
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